Аннотация на русском языке: В статье проводится историко-правовой и цивилистический анализ эволюции договора участия в долевом строительстве (ДДУ). Исследуется трансформация правовой природы данного договора: от отсутствия специального регулирования и использования обходных гражданско-правовых конструкций до создания жесткого публично-правового каркаса и перехода к проектному финансированию с использованием эскроу-счетов. Обосновывается вывод о том, что развитие института ДДУ демонстрирует устойчивую тенденцию к ограничению принципа свободы договора в целях защиты имущественных интересов слабой стороны (граждана-дольщика).

The summary in English: The article provides a historical‑legal and civil law analysis of the evolution of the agreement on participation in shared construction (DDU). The transformation of the legal nature of this agreement is examined: from the absence of special regulation and the use of circumventing civil law structures to the creation of a rigid public law framework and the transition to project financing using escrow accounts. The conclusion is substantiated that the development of the DDU institution demonstrates a steady trend towards limiting the principle of freedom of contract in order to protect the property interests of the weaker party (the citizen‑participant).

Ключевые слова: договор участия в долевом строительстве, гражданское право, правовое регулирование, застройщик, дольщик.
Key words: contract of participation in shared-equity construction, civil law, legal regulation, developer, equity holder.